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房地产:第三次暴涨的逻辑与走向

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发表于 2016-7-6 18:14:53 |显示全部楼层
     在6月15日和6月17日的小禾商学院直播课程中,我们提到了第三次房地产暴涨的逻辑关系,很多朋友私下来信询问,并提出很多关心的话题。本文就2001年以来的房地产三次暴涨做个总结和说明,阐述这次暴涨背后的逻辑关系、根源以及未来可能的走势。
      自2001年以来,中国的房地产已经经历过三次暴涨,为什么如此之密,这和中国国情有关系,我们的一个观点是:中国这30年相当于资本主义国家100年的发展历程,也就是说这些国家100年的历程中国30年就经历了。
       2001-2007年是中国房地产的第一波暴涨潮,尤其是2006-2007年,这次暴涨的核心要素是中国把房地产作为核心支柱产业,带动了中国GDP快速猛涨。我们说任何一个国家的GDP也就是国民经济快速上涨的时候,对应的是资产价格、货币量等也随之上涨,否则就会出现很多经济问题。
       因此,我们说2001-2007年房地产的快速上涨,是中国经济快速上涨所知道的经济红利,是经济发展的正常结果。
        当我们国家2008年打算将猛涨的经济速度压一压的时候,打算将已经上涨很多的通货问题收一收的时候,2008年美国次贷危机、2010年欧洲债务危机发生了。而这次经济危机的发生给中国经济正常的发展轨迹带来了重大的拐点,中国政府本来是想收缩货币、压制资产价格、降低通货膨胀率,但是考虑到可能的经济危机影响和冲击,中国出台了大家所知道的4万亿政策。
       2008-2009年4万亿政策的出台,让中国的房地产进入另一个轨迹。因为4万亿的出台实际上就是超量发行货币。之前中国的货币量基本上按照出口的美元总额配置RMB数量的,因为中国超高的出口进口差额导致印发的RMB很多,但是这是经济红利的结果,问题虽然但是问题。而2008年以后我们实际上已经不再按照联系美元的模式,而是自行根据情况印发货币,因此短短几年,中国的货币从20万亿上涨140万亿RMB。
       在货币超量发行的2008-2014年期间,中国的实体经济因为全球经济CRISIS的问题,因为超发货币所导致的利润严重下跌等若干问题,实体经济越来越萎缩,带来了产能严重过剩、PMI连续下跌、流动性越来越紧张等问题,因此导致超发的货币进入实体的数量越来越少(因为很多企业关门了,也不贷款了),而更多的货币实际上流入了虚拟经济中。
       因此,我们看到了中国房地产第二次的暴涨过程,从2009年开始,中国的房地产进入暴涨模式,其核心因素不是因为经济红利,而是因为货币超量发行。即海量的货币导致RMB实际上贬值了,因此资产价格对应随之上涨。
       因为暴涨的房地产已经给中国经济发展带来严重的问题,其已经导致中国经济出现严重的经济结构错配、流动性紧张以及债务危机,因此2015年中央政府针对中国国内出现的经济问题,提出了三去一降一补的供给侧改革方案,试图通过供给侧改革实现经济结构再平衡以及人才、资源和资金的再平衡。
       2015年底,房地产去库存就提到各级政府的日程上,为了实现中央政府提出的去库存,政府、房地产厂商、银行等机构就开始推出各种方法,如首付降低、如降低首付贷、允许房地产金融创新、众筹买房等等。
       各种金融工具的出现,标志着中国房地产进入第三次暴涨的历程。之前房地产暴涨是因为经济红利、货币红利(货币导致资产价格暴涨),而这次金融杠杆的介入,导致房地产的杠杆被金融体系加大,从而导致房地产进入暴涨的过程。如之前一般是20%首付,而2016年出现了5%的首付模式,房地产杠杆一下从5倍杠杆加大到20倍。
       2016年房地产进行金融加杠杆的同时,中国为了进一步推动供给侧改革,海量信贷政策出现,但是更多的信贷货币基本上流入了房地产市场,从而导致不仅需求端出现金融高杠杆,而且在供给侧也出现金融高杠杆,如各级连续地王的出现。
       因此,我们不仅看到了上海、北京、合肥等全国范围内的房产购买的火爆,而且也可能到了合肥、苏州、北京等地的土地购买方的火爆。这次房地产的火爆,实际上是金融杠杆的原因,其和上两次的房地产暴涨的逻辑关系完全不同。
        综上,2001-2007年房地产上涨是经济红利的必然结果,虽然存在一些问题,但是实际上并没有太多危害;2008-2014年的房地产暴涨,是货币红利的必然结果,问题很大。而这次2016年的房地产暴涨,其危害性最大,其和美国2008年房地产危机的逻辑关系基本相同。因此,中央政府在2016年5月份果断下手,出台了若干政策。
那么,房地产未来会如何?小禾智库认为:
      (1)如果任由金融杠杆模式在房地产产业发展,估计我国的房地产很快就会beng盘。因此我国政府必然严格管制各种金融杠杆模式。
      (2)在对金融杠杆模式进行管制的前提下,我国的房地产依然会上涨,尤其是一、二线城市,因为我国的GDP依然保持6-7的速度,而且我国的M2依然保持在11-12%之间,房地产上涨所需要的经济红利、货币红利依然存在。当然,房地产上涨的速度会下跌。
      (3)四、五线城市的房地产将出现名义价格上涨、实际价格下跌,在人口流出、货币逐步收缩的情况下,四、五线城市会出现房地产价格下跌的情况,从而可能导致局部的房地产问题以及金融问题。

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